Przyszedł znienacka i odcisnął swoje piętno na światowej gospodarce. COVID-19 stworzył atmosferę grozy dotychczas niespotykaną. Wszystko dlatego, że różni się od kryzysu z 2008 r. Zagraża nie tylko finansom, ale także zdrowiu i życiu. Obawy o te najważniejsze dla każdego człowieka wartości mają przełożenie na każdą dziedzinę życia, również na rynek nieruchomości. Pomimo tych przeciwności, ten o dziwo trzyma się dobrze, a turbulencje wydają się chwilowe. Czy tak będzie wyglądał rok 2021? Istnieje kilka przesłanek, które warto przeanalizować.
Nieruchomości to w porównaniu do instrumentów finansowych dobro trudno zbywalne. Duże znaczenie w tym ma lokalizacja i cena. W przypadku mieszkań liczona jest przynajmniej w setkach tysięcy złotych. Mimo tego wielu inwestorów indywidualnych, ale też zorganizowane podmioty instytucjonalne angażują się w ten rynek. Przez ostatnie 7 lat odnotował on nieustanne wzrosty, co przełożyło się na obecne ceny nieruchomości. Pomimo zawirowań na rynku, próżno szukać szaleńczych wyprzedaży zarówno u deweloperów, jak i na rynku wtórnym. Oznacza to, że nieruchomości opierają się kryzysowi. Dane Narodowego Banku Polskiego (NBP) podają, że w czasie lockdownu, średnie ceny mieszkań w pierwszym kwartale 2020 r., zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym rosły! Przyjrzyjmy się bliżej tej sytuacji.
Jak przebiegał rok 2020 w branży nieruchomości?
Sytuacja na rynku nieruchomości Marzec — kwiecień 2020
Marzec przyniósł wszechobecny chaos na rynkach finansowych, w nieruchomościach, a przede wszystkim w życiu każdego mieszkańca Ziemi. Pojawiające się zakazy, obostrzenia i nakaz stosowania pewnych praktyk prozdrowotnych zmienił obraz codzienności. Maseczki, płyny do dezynfekcji i papier toaletowy znikały ze sklepowych półek w mgnieniu oka. W tym czasie rynkiem nieruchomości interesowali głównie ci kupujący, którzy chcieli sfinalizować trwające transakcje. W końcu widmo przyszłości rysowane w czarnych barwach miało stać się rzeczywistością. Niepewność jutra wywoływała u wielu osób niepokój, który skutecznie ograniczył konsumpcję i inwestycje. Na chwilę.
Sytuacja na rynku nieruchomości Czerwiec 2020
Biura nieruchomości zgodnie donoszą, że od połowy marca do połowy kwietnia zanotowały wyraźny spadek liczby prezentacji oferowanych nieruchomości. Ożywienie przyszło wraz z drugą połową kwietnia, gdzie kupujący zaczęli się umawiać na spotkania. Ich intensywność rosła wraz z upływem czasu, aż w czerwcu ukazał się raport Biura Informacji Kredytowej (BIK). Wynika z niego, że, porównując kwiecień z czerwcem (m/m) 2020 r. zainteresowanie kupnem nieruchomości urosło o 30%. Dwucyfrowe wyniki były wcześniej notowane pod wieloma względami rekordowym 2019 r. Nikt nie przypuszczał, że pandemiczny okres będzie wyglądał w ten sposób.
Sytuacja na rynku nieruchomości Listopad 2020
Kolejne bardziej szczegółowe analizy pojawiają się w listopadzie. Deweloperzy rozpoczęli budowę 13,1 tys. nowych mieszkań, co jest wartością nieco wyższą niż w analogicznym okresie 2019 r. Z kolei zestawiając ze sobą październik i listopad, to wzrost wyniósł aż 14%. W tym czasie oddano 12,8 tys. nowych lokali, co jest znów porównywalne z rekordowym 2019 r. Analityk HRE Investments Bartosz Turek pokusił się o stwierdzenie, że rok 2020 zamknie się rekordową ilością oddanych do użytku mieszkań. Oponentem kolejny raz był 2019 r., w którym oddano ich aż 207 tys. Wstępne prognozy szacują, że w 2020 r. może to być 220 tys. nieruchomości mieszkaniowych. Niemniej na oficjalne dane trzeba jeszcze zaczekać. W listopadzie pojawiła się informacja o spadku ilości budów w ujęciu rocznym (styczeń-listopad) o 9,2%. Deweloperzy woleli dokończyć rozpoczęte projekty i ograniczyli ilość nowych inwestycji. Na krótko.
Popyt na nieruchomości w 2020
Sytuacja na rynku w trakcie pandemii
Rynek pokazuje, że potrzeby mieszkaniowe Polaków nawet pomimo pandemii się nie zmieniły. Oznacza to, że popyt na nieruchomości ma się dobrze. Jest przynajmniej kilka powodów zauważalnego wzrostu zainteresowania kupnem mieszkań. Rada Polityki Pieniężnej (RPP) sprowadziła stopy procentowe do rekordowych minimów. Jest to miecz obosieczny, bo z jednej strony oprocentowanie kredytów ku uciesze klientów banku zmniejszyło się średnio o 1/3, a z drugiej strony drastycznie spadło oprocentowanie lokat. Ich wartość obniżono do poziomu 0,01% - 0,1% w skali roku. Wymusiło to na inwestorach relokację środków. W niepewnych czasach posiadanie czegoś namacalnego, jak np. nieruchomość lub złota to wartość sama w sobie. Nic więc dziwnego, że wiele osób zdecydowało się na zakupy M, domu lub działki.
Perspektywa oprocentowania kredytów na inwestycje mieszkaniowe 2020
Banki na początku pojawienia się koronawirusa mocno się wystraszyły. Zareagowały bardzo szybko, ograniczając kampanię kredytową. Jednak dosyć sprawnie zmieniły zdanie i zaczęły poluźniać swoją politykę. Można nawet pokusić się o stwierdzenie, że banki zwiększają apetyt na ryzyko. Po gwałtownych podwyżkach cen i podniesieniu wymagań stawianych kredytobiorcom przyszedł czas na obniżenie oprocentowania, a nawet wysokości wkładu własnego. Takim decyzjom towarzyszą prognozy, które zakładają, że niskie stopy procentowe utrzymają się do 2030 r. Szacuje się, że w okresie 2021 r. - 2023 r., WIBOR 3M znajdzie się w przedziale od 0,20% do 0,57%, a wraz z 2024 r. zacznie sukcesywnie rosnąć od 0,89% do 1,93% w grudniu 2030 r. Jak dalece sprawdzą się te przewidywania trudno wieszczyć. Natomiast pewne jest, że obecnie oprocentowanie kredytów sprzyja zakupom nieruchomości.
Stopa zwrotu inwestycji z nieruchomości ochroni przed inflacją
Niekorzystne oprocentowanie na lokatach to nie jedyny bodziec, który stymuluje inwestorów do relokacji środków. Inflacja na poziomie 3% obniża realną wartość pieniądza w czasie. Szacuje się, że najem długoterminowy w Warszawie przyniesie roczny zwrot w wysokości 4% wartości nieruchomości. Choć najem krótkoterminowy dawał wyższe zyski, to dzisiaj jest, mówiąc krótko zdelegalizowany. Czy w takim razie jest za późno na inwestycję w nieruchomości? Okazuje się, że nie. Pracownicy zza wschodniej granicy nadal emigrują do Polski i muszą gdzieś mieszkać. Ponadto sezon wiosenno-letni ma przynieść odwilż w turystyce, co powinno poprawić wyniki ekonomiczne właścicieli mieszkań na wynajem. Chwila oddechu pomoże zreorganizować działania inwestycyjne, a nawet przynieść zmianę modelu biznesowego. Dotyczy to podmiotów instytucjonalnych, ale też osób indywidualnych.
Rynek nieruchomości — ocena rentowności inwestycji w 2020
Prognozy sytuacji na rynku nieruchomości na 2021-2023
Emmerson Evaluation to największa polska firma zajmująca się wyceną nieruchomości. Jej prognozy zakładają, że mieszkania do końca 2022 r. będą tanieć nawet o 15%-20% w stosunku do 2019/2020 r. Podobnego zdania jest PKO BP, który spodziewa się spadku cen mieszkań w związku z trwającym kryzysem. Inny kierunek obrał Bartosz Turek z HRE Investment, który uważa, że raport Emmersona jest mocno przesadzony. Jak twierdzi, dotychczasowe dane nie pozostawiają złudzeń. Na rynku realizuje się scenariusz z optymistycznych prognoz, co potwierdza choćby przytoczony wcześniej raport BIK.
Rzeczywiste dane
Bartosz Turek w swojej analizie wskazuje, że na rynku nie ma drastycznych przecen. Potwierdza to kolejny raport, tym razem Sonar Home. Można w nim przeczytać, że w Warszawie średnia cena ofertowa spadła od początku pandemii o mniej niż 1%! Ponadto deweloperzy, którzy ostatnie 7 lat mogli zaliczyć do tych tłustych, nie mają powodów do obniżki cen. Nawet gwałtowny spadek sprzedaży nowych mieszkań o 30%-40% mógłby być niewystarczającym argumentem do przecen.
Obecnie deweloperzy są powściągliwości w kwestii obniżenia cen posiadanych nieruchomości. Wspomniany siedmioletni okres urodzaju miały również branże powiązane z tym rynkiem. Przez ten czas rosły ceny ziemi, materiałów i koszty pracy. Oznacza to, że pole do negocjacji cen u dewelopera, nie jest aż tak duże, jak mogłoby się wydawać. Jednocześnie widać, że rynek jest odporny na presję społeczeństwa. Potwierdza to popyt na rynku nieruchomości.
Ceny ofertowe i transferowe nieruchomości w 2020
Analityk HRE Investment zrewidował także ceny ofertowe i transakcyjne. Ocenił, że o ile te pierwsze mogą spadać, o tyle te drugie już nie. Na rynku jest duży dysonans pomiędzy tymi wartościami, do czego odniósł się również Narodowy Bank Polski. Zebrał on dane z 7 największych miast w kraju dotyczące używanych mieszkań. Wynika z nich, że cena ofertowa to niespełna 9,5 tys. zł/m2 (dane za 1 kwartał 2020), ale już średnia cena transakcyjna to 7,9 tys. zł/ m2. Różnica wynika z „częściowo nierealnych oczekiwań sprzedających”, a ponadto „I tak w przypadku mieszkań używanych obniżka cen ofertowych nawet o kilkaset złotych w przeliczeniu za metr kwadratowy może nie przełożyć się na spadek cen transakcyjnych, a z drugiej strony dać kupującym satysfakcję, że udało im się kupić mieszkanie taniej”. - dodaje Turek.
Jakie nieruchomości najczęściej wybierają inwestorzy?
Pandemia sprawiła, że dużą popularnością cieszą się nieruchomości premium, co podkreśliły właścicielki trójmiejskiego biura nieruchomości Goodwill & CO. Dodają, że wielu z inwestorów interesujących się mieszkaniami z tego segmentu, kupuje je za własne środki. Co ciekawe na znaczeniu zyskują nieruchomości w mniejszych miejscowościach. COVID-19 sprawił, że mieszkańcy metropolii uciekają na ich obrzeża, kupując ziemię lub domy. Mobilność pracy sprawia, że wiele osób decyduje się na zakup mieszkania w rodzinnych miejscowościach, które z różnych powodów opuścili. Bliskość rodziny i transfer wielu aspektów codziennego życia do Internetu są mocnymi argumentami za taką zmianą. Ponadto niższe koszty życia przy dotychczasowych dochodach generują dodatkowe wolne środki już w skali miesiąca. Można je przeznaczyć na konsumpcję lub budowę przydatnej w trudnych czasach poduszki finansowej.
Co przyniesie przyszłość dla branży nieruchomości?
Nassim Taleb uknuł termin „czarny łabędź”, jednocześnie tytułując tak jedną ze swoich książek. Zjawisko to odnosi się do niespodziewanych wydarzeń, które spadają na nas nagle i odciskają ogromne piętno na życiu. Idealnie wpisuje się w to pandemia, która rozlała się na cały świat i dotknęła dosłownie wszystkich. Jeżeli w najbliższej przyszłości nie pojawi się kolejny czarny łabędź, to istnieje duża szansa na, że rynek nieruchomości będzie realizował optymistyczny scenariusz.
